前言
拿到新竹工作機會後，第一個週末就被朋友帶去看竹北新大樓；第二個週末，家人又建議看看新竹市中古屋。兩邊都說接近工作生活圈，網路討論卻常把「新竹房價」混成一個數字，讓人不知道該從哪裡查起。
新竹選屋先釐清三個範圍：新竹縣、新竹市與竹北市。工作地點、家庭接送及住宅產品不同，適合的比較單位也會改變。本文查核至 2026年10月22日，已補入新竹市政府2026年第1季完整報告的五季登記量與三區預售樣本均價。竹北只代表縣內一市；預售價格也不代表中古屋或全市所有住宅。下方前一期數字保留為歷史比較。
📊 新竹市與竹北交易量及分區預售價格
以下為官方統計或官方開放資料彙整。每張圖附數值表、統計範圍與來源，可下載資料自行核對。
新竹市、竹北市：五季買賣移轉棟數
圖表可左右滑動；精確數值請看下方資料表。
統計範圍與限制：據報告第一章表1-1-1與圖1-2-2；統計買賣移轉登記，含交屋登記時間影響，不是當季剛簽約家庭數。竹北市僅為新竹縣一部分，與新竹市範圍及規模不同。
查看完整數值表（5列）
| 項目 | 新竹市 | 竹北市 |
|---|---|---|
| 2025年第1季 | 1,401 | 448 |
| 2025年第2季 | 1,302 | 780 |
| 2025年第3季 | 1,024 | 676 |
| 2025年第4季 | 1,033 | 835 |
| 2026年第1季 | 1,104 | 642 |
這張圖告訴我們什麼？
- 新竹市2026年第1季1104棟，比上季1033棟增加71棟；竹北市642棟，比上季835棟減少193棟，兩地同季走向不同。
- 新竹市仍低於2025年第1季1401棟，官方年減21.20%；竹北的走勢亦不能代表整個新竹縣。應搭配新案交屋與住宅產品查核。
新竹市：三區預售住宅樣本成交均價
圖表可左右滑動；精確數值請看下方資料表。
統計範圍與限制：報告表2-1限定當季成交至少3戶的建案、電梯大樓／住家／不含一樓，共12案129戶；各區均價採報告原值。另章全部預售實價登錄為156戶，兩個樣本不可混用；不是全部住宅或中古屋行情。
查看完整數值表（3列）
| 項目 | 官方樣本平均成交單價 |
|---|---|
| 北區（26戶） | 59 |
| 東區（51戶） | 73.3 |
| 香山區（52戶） | 51.2 |
這張圖告訴我們什麼？
- 同一報告樣本中，東區73.3萬元／坪，北區59.0、香山區51.2；東區與香山相差22.1萬元／坪，但產品、戶型及樓層並未完全固定。
- 三區樣本分別26、51、52戶。這些樣本價格可作看屋起點，不能當成三區每一間房屋的定價，也不能外推竹北或新竹縣。
🗺️ 先把縣市邊界，改成自己的工作生活路線
比較新竹市與竹北，不應只問哪邊新大樓多、哪邊平均單價低。先標記每天實際到達的工作入口、家人工作地點、托育或學校及長輩住處，再確認主要道路與替代交通。地圖直線距離相近的住宅，實際出入口、路口等待與尖峰移動時間可能不同。
看屋時，可以把「上班方便」拆成幾個可驗證的問題：停車後到辦公室還要多久？接送能否順路？加班後還有沒有可用交通？家裡只有一台車時，另一人能否完成採買或就醫？這些答案比把園區名稱寫進房屋廣告更貼近生活。
統計範圍則要另外保留。新竹縣的數字不能直接視為竹北的數字，新竹市的三個行政區也不應只挑一區就代表全市。比較表應有「地區範圍」一欄，寫到市、區或社區，避免來源標示新竹縣，自己的筆記卻變成竹北。
另外，土地與房屋資料要分辨。新竹縣政府對公告土地現值的說明指出，該數值涉及土地增值稅等稅務用途。它不是住宅實際成交價，也不是新竹房價漲跌的直接替代指標。查到土地調幅新聞時，先確認名稱再引用，別把地價與含建物房價混為一談。
📦 移轉與第一次登記一起看，才不會誤讀交屋
新竹市政府《2025年第4季新竹市房地產住宅市場分析》記錄，該季新竹市建物買賣移轉 1,033棟，前一季為 1,024棟；同季第一次登記 458棟。報告另列竹北市該季買賣移轉 835棟，較前季增加 159棟。（依新竹市政府地政處報告）
這些數字提供市場活動的背景，但用途要分清楚。買賣移轉反映產權登記，第一次登記可補充新建物進入登記的情況；兩者不是同一批住宅必然一一對應，更不能直接相減算出中古屋交易量。不同建案的登記與交屋節奏，可能改變某一季的數字。
對一般買方來說，重點不是看到增加就追價，而是問「增加來自哪一類住宅」。如果大量新案同時完成交屋，總移轉量變動可能與數年前的預售簽約有關；中古屋帶看與簽約是否同步熱絡，還需要另一組資料來確認。
| 看到的資料 | 可先回答 | 尚不能直接回答 |
|---|---|---|
| 買賣移轉棟數 | 這段期間登記活動多少 | 今天有多少家庭剛決定買房 |
| 第一次登記 | 新建物登記活動 | 所有新案都已售出或入住嗎 |
| 預售成交件數 | 揭露樣本中的簽約活動 | 未來交屋時貸款條件如何 |
| 同社區成交 | 個別產品實際交易條件 | 整個縣市未來會漲多少 |
想進一步理解供給端，可以搭配建照與使照住宅供給指南；閱讀任何數字時，都先把統計期間和單位寫出來。
🔍 預售屋均價的變化，先查樣本有沒有換人
新竹市同一份2025年第4季報告的預售屋分析，設定電梯大樓、住家、不含一樓等篩選條件，並要求建案當季成交達一定戶數。這表示它是在特定條件下觀察市場，不能當成全市所有房屋的完整母體，也不能直接外推至竹北。
當每季進入統計的建案不同，均價就可能受產品更換影響。舉例來說，以下是假設樣本：第一季只有三筆每坪40萬元的住宅，平均為40萬元；第二季保留其中一筆，再加入兩筆每坪60萬元的新產品，平均約53.3萬元。平均上升，不代表原本那幾間房子每坪都變成53.3萬元。
因此看價格表時，除了平均單價，也要記下成交筆數、地區、屋齡、戶型與是否有特殊樓層。若某季只剩少量個案，不妨拉長觀察期間，並清楚註明資料涵蓋時間。缺少樣本時寫「不足以判讀」，比補一個精準到小數點的漲跌結論更可靠。
報告名稱寫第4季，也不保證每個章節都觀察同一季交易。閱讀目錄與表格標頭時，應逐項確認成交、登記或分析期間；不要只複製檔名，就把內文中的所有數據標成同一期。個別社區是否合理，仍要回到同條件的實價案例，而不是把季均價直接乘上打算買的坪數。
💼 收入與產業題材之外，做一次單薪情境檢查
在科技業聚集的工作生活圈看屋，很容易以獎金、加班費或未來升遷推算可買總價。比較穩健的方式，是把固定收入與不固定收入分列：固定收入支付每月必要支出，獎金優先規劃預備金、交屋款或較有彈性的目標。這是家庭預算方法，不是對任何產業薪資的預測。
以自訂案例來看，家庭每月固定可用收入12萬元，必要生活支出5萬元，其他固定支出1萬元，原本剩6萬元。若想把房貸月付金訂在4萬元，還要從剩餘2萬元中安排管理、停車、修繕及緊急儲蓄。若其中一人收入中斷，這張表就應重新計算，不能只拿原本雙薪餘額判斷。
購屋前還可把未來兩年的大額支出列在同一時間軸：交屋、裝潢、生育、換車或照顧家人。它們即使不是每月發生，也會占用現金。若同一時間集中出現，就必須增加準備或調整總價。房貸試算結果是付款能力的起點，銀行核貸、估價與交屋條件則要另行確認。
園區工作機會、交通與建設可以幫助理解區域背景，但無法保證個別房屋的獲利。選屋時記錄「目前已可使用」「仍待確認」與「個人假設」，把資訊層次分開。若還在考慮先租屋熟悉環境，可搭配租屋與買房成本比較，用自己預計居住年限重新估算。
看屋結束後，別只保留銷售人員提供的總價。將可確認的成交資料、現場照片與尚待回覆的問題分成三欄，例如停車位使用方式、社區公共設備維護及實際室內格局。下次接到降價或促銷訊息時，先看原本的疑慮有沒有被解決；價格變動不能自動補上生活需求的缺口。
💡 結論懶人包
新竹房市先確認新竹縣、新竹市與竹北的範圍，再區分移轉、交屋及預售樣本。平均房價不能取代同社區比較，產業題材也不能取代家庭現金流。將通勤路線、固定收入與大額付款節點一起檢查，才更接近可長期負擔的選擇。
❓ 常見問題
新竹縣房價可以直接當成竹北房價嗎？
不可以。竹北只是新竹縣的一部分，縣內其他鄉鎮的住宅產品和生活條件不同，應確認統計行政範圍後再比較。
新竹移轉量增加，就代表房價會漲嗎？
不能如此推論。移轉可能受到新案交屋、登記時間和比較基期影響，還要搭配價格、產品組成及第一次登記資料判讀。
園區就業需求能保證買房獲利嗎？
不能。就業只是區域需求背景之一，個別住宅價格、貸款、供給和家庭持有能力仍會影響結果。
📚 參考資料
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新竹市政府地政處〈115年第1季新竹市房地產市場分析〉：官方公告及完整報告入口。
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新竹市政府地政處〈114年第四季新竹市房地產住宅市場分析〉：官方PDF。
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新竹縣政府〈新竹縣114年度公告土地現值調整作業說明會〉：官方說明。
⚠️ 免責聲明：本文僅為市場統計與家庭預算觀念整理，不構成投資、貸款或稅務建議；假設案例不代表實際家庭所得或市場價格。完整說明請見免責聲明。