前言
走進接待中心，銷售人員說某建案已經快賣完；回家打開實價登錄，畫面只有幾十筆，你開始懷疑到底哪個數字可信。要比較之前，先把「有多少可售住宅」「目前揭露多少成交」「實際還剩哪些戶別」分開。
預售屋統計可以協助了解交易活動，但每一個數字都受期間、申報與篩選範圍影響。本文更新至2026年10月22日，使用台北市政府2026年第1季市場季報，列出12區真實成交件數與單價，並與同份報告的前季比較。資料僅代表台北住宅預售樣本，不能外推全台；實價案件蒐集截期為2026年5月3日。
📊 臺北市最新可核實住宅預售成交報表
以下為官方統計或官方開放資料彙整。每張圖附數值表、統計範圍與來源，可下載資料自行核對。
臺北市12區預售住宅成交量
圖表可左右滑動；精確數值請看下方資料表。
統計範圍與限制：僅臺北市住宅預售樣本，不代表全台；2026年第1季交易日為1–3月，蒐集至2026-05-03。排除店鋪、辦公商業大樓、廠辦與特殊交易。前季比較值沿用同份最新季報，不拼接不同截期舊報。
查看完整數值表（12列）
| 項目 | 2025年第4季 | 2026年第1季 |
|---|---|---|
| 北投區 | 204 | 183 |
| 文山區 | 172 | 129 |
| 中山區 | 156 | 122 |
| 南港區 | 135 | 93 |
| 大安區 | 90 | 65 |
| 士林區 | 144 | 65 |
| 萬華區 | 56 | 51 |
| 大同區 | 104 | 50 |
| 松山區 | 55 | 47 |
| 中正區 | 46 | 30 |
| 內湖區 | 6 | 20 |
| 信義區 | 28 | 15 |
這張圖告訴我們什麼？
- 全市由1,196件降為870件，少326件，季減27.26%；12區中只有內湖區增加，其餘11區減少。
- 北投區183件最多，占本季全市約21.0%；士林區由144件減至65件，減少79件，不能只看城市平均判斷每個生活圈。
- 內湖區由6件增至20件，增233.33%，但實際僅增加14件；低基期的大百分比不等於全市交易熱度。
臺北市12區預售住宅平均成交單價
圖表可左右滑動；精確數值請看下方資料表。
統計範圍與限制：僅臺北市住宅預售樣本，不代表全台；2026年第1季交易日為1–3月，蒐集至2026-05-03。排除店鋪、辦公商業大樓、廠辦與特殊交易。前季比較值沿用同份最新季報，不拼接不同截期舊報。 平均價受當期成交產品組成影響，不是同一戶住宅的重複交易漲跌。
查看完整數值表（12列）
| 項目 | 2025年第4季 | 2026年第1季 |
|---|---|---|
| 大安區 | 187.76 | 184.51 |
| 松山區 | 146.17 | 158.45 |
| 中正區 | 165.12 | 156.88 |
| 中山區 | 150.28 | 154.16 |
| 信義區 | 149.04 | 147.05 |
| 南港區 | 130.5 | 130.94 |
| 北投區 | 115.22 | 123.41 |
| 內湖區 | 122.1 | 117.46 |
| 大同區 | 115.58 | 116.4 |
| 萬華區 | 117.43 | 114.79 |
| 文山區 | 105.29 | 104.93 |
| 士林區 | 93.4 | 93.71 |
這張圖告訴我們什麼？
- 2026年第1季全市平均130.22萬元／坪，較前季125.96萬元／坪增3.38%，與全市件數季減27.26%同時發生。
- 大安區184.51萬元／坪，士林區93.71萬元／坪，兩者是各自樣本均價，不能在未控制屋型、樓層與面積前判定個別物件價值。
- 松山區由146.17增至158.45萬元／坪、北投區由115.22增至123.41萬元／坪；大安區則由187.76降至184.51，區域變化並不一致。
🏗️ 先查建案，再查成交，不把備查當成已售
內政部實價查詢服務網把「預售屋查詢」與「預售屋建案查詢」分成不同功能。前者看交易案例，後者可按建案名稱、建商、街道、地段或建造執照查找備查資訊，且建案查詢有制度適用範圍，官方指引說明限於2021年7月1日後適用新制的建案。（依內政部操作指引）
這個區分很實用：廣告名稱可能與正式備查名稱不同，一個開發區也可能分成多期、多張建照。先用建照與位置確認身份，才不會把鄰近另一案的成交誤認為自己看的建案。若名字找不到，可以改用街道、地段或建商逐步縮小。
查到備查資訊，不代表案中每戶都已成交；查到成交，也不表示所有可售戶別已在同一時間揭露。若銷售現場提出「銷售率」，可以請對方說明分母是全部規劃戶數、已推出戶數，還是特定棟別，以及統計日期與未售戶別。這些說明應留在可確認的文件中，不能只靠口頭印象。
一般實價欄位操作可以先讀實價登錄查詢指南。本篇聚焦預售交易的時間、樣本與建案比較，避免把成屋買賣資料混進來。
📅 交易期間與資料截期不同，最新月份可能還在補齊
統計期間是案件發生的區間，資料截期則是蒐集到哪一天。假設報表計算1至3月交易，但只收錄到5月某日已取得的案件，後續揭露或修訂仍可能改變結果。比較兩份表，應同時檢查這兩個日期。
官方實價系統更新公告會列出不同交易類型對應的日期範圍。做月度追蹤時，保存下載日期和公告範圍，不要把今天新出現的案件全部算成今天或本月才簽約。網站上的最新一列，也不一定適合拿來和已完整累積的去年月份直接比較。
地方報告可能另外排除非住宅或特殊交易。本次2026年第1季台北季報的預售樣本，是2026年1至3月交易、蒐集至同年5月3日前的案件，排除店鋪、辦公商業大樓、廠辦與特殊交易。前季值也採這份報告提供的比較欄，不另拼接不同蒐集截期的舊報。
自行下載資料時，也應留意解約註記。同一戶是否有不同時間的契約紀錄、是否已解除契約，會影響你想回答的問題。若目的是估算某日仍有效的銷售戶數，僅把歷年出現的交易列加總並不充分；資料不能辨認時就標示無法確認。
📊 實際件數下降、均價上升，兩張圖如何一起讀
2026年第1季台北住宅預售成交件數較前季下降，平均單價卻上升，前方真實報表可同時看到這兩件事。不能只取均價推定買氣全面增加，也不能只取件數推定每戶價格下跌。成交地點、戶型與面積組成都可能變動；同份季報的交易總額為437.34億元，季減20.39%，也與單價走勢不同。（依台北市115年第1季不動產市場動態季報）
| 觀察欄位 | 可以直接知道 | 不能直接推定 |
|---|---|---|
| 交易件數 | 指定樣本的交易規模 | 來客數、全部建案銷售率 |
| 交易總額 | 樣本成交金額合計 | 每坪單價的變化幅度 |
| 成交均價 | 該組成交產品的平均價格 | 所有戶別同步漲跌 |
| 成交分布 | 哪些區域或產品較常成交 | 未成交物件的合理價格 |
交易總額除以件數，能得到每件平均總額，但它仍混合不同坪數與產品；不能再把這個數字稱為每坪均價。若想研究單價，應檢查面積與車位的處理方式，再使用相同計算口徑。
例如自行假設甲期成交10戶，每戶1,000萬元；乙期只成交5戶，每戶1,200萬元。件數減半、總額從1億元降為6,000萬元，而每件平均總價上升20%。這只是算術示例，說明量、總額與平均值可能不同方向，不能擇一當成市場全部面貌。
🧩 比建案價格，先控制樓層、面積與車位
預售屋不同期別可能有不同基地條件、棟距、樓層與格局。將A案小坪數高樓層與B案大坪數低樓層混著平均，很難知道價差來自地段還是產品。比較時先挑同一案相近戶型，再擴大到鄰近可替代建案，並列出不可比的地方。
車位要另外核對。兩筆總價都含車位，但車位價格或面積有一筆無法拆分時，算出的單價可能不在同一基礎上。可以保留房地總價供預算參考，同時註明單價不可直接比較；處理方式可看車位與每坪單價計算。
真正看屋時，統計只是準備工作。還要核對付款進度、預計交屋條件、履約保障及契約內容，並把交屋前後的資金需求排出來。不能因為鄰近建案成交多，就省略對個案的查核，也不能從少數交易推定未來轉手一定容易。
🧨 常見誤區
問題：某案揭露100件，規劃200戶，所以銷售率一定是50%？
真相： 只有在分子、分母、戶別、有效狀態與日期均一致時，這個比值才有對應意義。
建議： 先確認已推出範圍及解約情形，再描述可驗證的數字。若只掌握公開揭露件數，就直接寫「查得多少件」，保留限制，不替資料加上它沒有的結論。
📝 留一份能讓家人重查的比較紀錄
看完多個接待中心後，最容易混淆的是不同戶型的報價與付款條件。可以將「公開成交」「現場提供的價格」「自己的出價預算」分成三欄，並保留日期與戶別。公開成交是已發生的案例，現場報價是當下條件，預算則是家庭願意承擔的上限，三者不必相同。
若同案成交只有少數戶型，不必硬算全案均價。把可比案例逐筆放在一起，註明樓層、面向、面積與車位，再列出未揭露或無法確認的條件。如此家人可以看見判斷依據，而不是只得到一個看似精準的平均值。
資料檔也應保留原始下載版本。下次更新發現件數增加，先檢查新增的是較晚交易，還是先前期間補揭露，再決定是否改變市場解讀。若只是資料補齊，不應直接當作最近買氣突然回升；統計的完整性變動，與交易行為的變動需要分別描述。
研究全市預售交易時，也應區分新推出建案與持續銷售建案。新的產品加入樣本，可能改變平均坪數與總價分布，不必然代表原本建案全面調價。沒有逐案資料時，不推算新增供給對價格的確切貢獻；先描述觀察到的件數與產品差異，再列出還需要哪些資料。準備出價的人則可以要求確認同戶型目前剩餘選擇與付款條件，讓市場統計最後落回可執行的比較。
💡 結論懶人包
預售屋資料先辨認建案，再固定交易期間與蒐集日期。成交量、交易總額、單價與銷售率各有用途；其中銷售率尤其需要可靠分母。歷史報告可練習觀察，但當下出價仍要回到相近戶型、車位與付款條件。資料不足時，留下查核問題比硬算一個百分比更有幫助。
預售屋實價登錄成交件數就是建案已售戶數嗎？
不宜直接等同。先確認資料期間、揭露範圍、解約註記及戶別是否重複；建案銷售率還需要可比較的銷售總戶數。
查不到某建案的成交，代表完全沒賣嗎？
可能受到名稱、查詢條件、適用制度與申報揭露時間影響。先核對建照與建案資訊，再向地方地政機關確認。
預售屋均價上升，就代表每一戶都變貴嗎？
不一定。當期成交地點、坪數、樓層與產品組成改變，也會影響平均；應回到同案、相近條件比較。
📚 參考資料
- 內政部〈實價查詢操作指引〉：預售屋與建案查詢說明。
- 內政部〈不動產交易實價查詢服務網〉：公告、交易查詢與解約註記。
- 台北市政府地政局〈115年第1季不動產市場動態季報〉：官方發布頁及完整PDF附件。
⚠️ 免責聲明：本文為統計與購屋觀念整理，不構成個別投資或法律建議，契約與交易條件請依個案確認。完整說明請見免責聲明。