# 建照使照怎麼看？開工、住宅供給與交屋潮統計指南 建造執照、申報開工、使用執照與待售新成屋分屬不同階段。整理官方住宅供給統計、2025年明確數據與生活圈追蹤方法，理解件數、戶數和樓地板面積差異，避免把核准興建當成即將交屋。 來源：[好日子指南｜funs.day：建照使照怎麼看？開工、住宅供給與交屋潮統計指南](https://funs.day/posts/housing-supply-permits/) 發布日期：2026-10-20T16:00:00.000Z 更新日期：2026-10-21T16:00:00.000Z（updatedDate） 語言：zh-Hant-TW 引用本文整理時，請附上上述 funs.day 文章連結；原始參考資料保留於內文。 --- ## 前言 新買的社區對面開始整地，你擔心未來幾年交通壅塞，搜尋後卻只找到「建照增加」與「交屋潮」兩種標題。到底還有多久會蓋好、會增加多少住戶、是不是都要拿出來賣？單看一個統計欄位，很難回答。 住宅供給像一條有多個階段的流程。本文更新至2026年10月22日，將官方2020至2025年建照、開工與使照的真實戶數放在同一張趨勢圖及數值表。使用最新已核實的完整年度，方便辨認前端活動與完工量的時間差；各階段不能相加，也不能當作所有住宅都尚未出售。 ## 住宅供給三階段的實際戶數 ### 全國住宅建照、開工與使照戶數 資料期間：2020–2025年完整年度；單位：戶；查核：2026-10-22 |項目|建造執照|申報開工|使用執照| |---|---:|---:|---:| |2020年|160,039|134,315|98,260| |2021年|170,465|130,822|104,872| |2022年|180,674|146,436|112,088| |2023年|146,118|130,844|118,287| |2024年|156,791|128,232|138,169| |2025年|138,792|125,497|142,616| 統計範圍與限制：住宅類H-2，含農舍；戶數依執照所載戶數統計。不同階段可能追蹤同一批建物，但年份與工期不同，不能相加為總供給，也不能據此直接計算完工率。採本次核實的最新完整年度，不將零碎月度資料混入。 - 2025年建照138,792戶、開工125,497戶，較2024年分別減17,999戶與2,735戶；前端供給活動收縮。 - 同年使照142,616戶，較2024年增加4,447戶、官方年增3.2%，與建照下滑同時出現，顯示階段時間差不能忽略。 - 2020至2025年使照由98,260增至142,616戶，但這不等於新增44,356戶待售；已預售、自用及其他持有狀態仍須另查。 來源：[內政部115年第20週統計通報表1](https://www.moi.gov.tw/News_Content.aspx?n=2&s=338376&sms=9009)
住宅供給從建照核准、申報開工到取得使照的三階段，另分已售與待售，提醒戶數不能跨階段相加
點圖可放大。流程為統計判讀示意，各建案工期與銷售時間不同。
--- ## 🏗️ 建照、開工與使照，分別在說哪一步？ 建造執照是建築工程核准興建相關的行政資料；申報開工反映工程進入開工階段；使用執照則與建築完成後的使用程序有關。內政部住宅供給通報會分別統計這幾個階段，目的就是讓讀者看見不同進度。（依內政部115年第20週統計通報） 同一案可能在甲年取得建照，乙年開工，數年後取得使照。三個年度留下的數字可能都是同一批住宅，不能將它們加總成總供給。觀察期間拉長時，也不能認為建照減少會立刻使使照減少，因為正在施工的舊案仍會持續完工。 | 指標 | 代表的階段 | 閱讀時要保留的限制 | |---|---|---| | 建造執照 | 核准興建 | 後續進度與實際工期仍需追蹤 | | 申報開工 | 工程啟動 | 不是已完成可入住的住宅 | | 使用執照 | 完工後使用程序 | 不代表全部尚未出售 | | 待售新成屋 | 符合統計條件的待售住宅 | 不是全部住宅存量 | 查個別基地時，先確認建照號碼、用途、戶數與位置，再核對是否有變更。路過看到工地圍籬，只能證明現場有工程相關活動；若要知道是否為住宅、何時可使用，應查主管建管機關的正式文件，而不是從外觀看進度。 --- ## 📊 用2025年供給統計，理解不同階段的方向差 前方趨勢圖使用內政部115年第20週通報表1精確戶數，並以2020至2025年六個完整年度對照。2025年的建照與開工均減少，使照卻增加；這不是三份資料互相衝突，而是不同階段的工程進度。統計為住宅類H-2，依官方說明包含農舍，不能改稱只有都市住宅大樓，也不代表2026年全年結果。 三個方向不一致，不是資料互相矛盾。當年取得使照的住宅，可能在較早年度已核准、開工；當年的建照減少，影響的是流程較前端。這也解釋為什麼「新案規劃變少」與「近期交屋變多」可能同時出現。 若只挑使照增加，就說未來所有地方一定供過於求，會超出資料能支持的範圍。全國總數分布在不同縣市、鄉鎮與產品，且其中一些早已預售。相反地，只看到建照下降，也不能直接說目前沒有房屋可買，因為中古與已完工物件仍存在。 追蹤時可以把三項指標分成三條線，但不要讓線的顏色或位置暗示它們是同批案件。若沒有逐案對應資料，就只能比較整體階段量，不能據此算出確切的平均施工年數或完工率。 --- ## 📐 件數、戶數、樓地板面積，不能交替使用 一張建照可能涵蓋一棟或多棟建築，也可能包含許多戶。件數少，不一定代表供給戶數少；大型集合住宅與零星自建住宅的結構不同。同樣地，樓地板面積是另一個量度，不能直接拿來當一般家庭可買的戶數。 假設某區去年核發10件建照，每件平均20戶，共200戶；今年只有5件，但每件100戶，共500戶。件數減半，核准戶數卻增加150%。這是自行設定的算術案例，並非任何縣市現況，用來示範為何新聞只寫「建照減少」還不夠完整。 還要確認用途範圍。有的表稱住宅類H-2，有的表使用住宅含農舍，另有全部建築物統計。不同範圍的戶數與面積不可直接接成一條歷年趨勢。下載時把完整表名與附註一起存下，才不會下個月忘記資料到底包含哪些建物。 如果目的是評估自己要買的兩房電梯住宅，核准戶數之外，還需要產品分布。大量新增戶數可能主要是不同坪數或用途，對你的可替代選項不一定有同等影響。先確認可替代產品，再談供給壓力，比把所有建築物都當競爭物件更合理。 --- ## 🧭 追蹤交屋潮，用生活圈與時間表整理 可以建立一張「基地、建照、開工、使照、銷售狀態、查核日」清單。無法確認的格子保留未知，不用預計交屋廣告填成已取得使照。建商預告與行政文件若有差異，分別註明來源與日期，不自行合併成確定進度。 接著把範圍縮到實際關心的生活圈。想評估上下班交通，就看相鄰道路與可能新增住戶；想評估租屋選項，則還要找是否有住宅會投入出租；想買中古屋，需要比較新成屋總價、屋況與付款條件。使照戶數本身不能回答所有這些問題。 與需求端對照時，戶籍人口、家戶、就業或實際居住資料各有用途。人口增加不等於同數量的購屋需求，戶數增加也不保證全部需要新住宅，可延伸閱讀[人口戶數與房市](https://funs.day/posts/housing-population-households/)。若想釐清哪些房子仍在待售，則看[低度使用住宅與空屋率](https://funs.day/posts/vacant-low-use-housing/)。 🧨 常見誤區 **問題：附近未來有1,000戶完工，就一定有1,000戶急著賣？** **真相：** 完工戶數、已售戶數、出租戶數與待售戶數，是不同資料。 **建議：** 先查具體待售與出租選項，再觀察價格、議價及空置情形。供給資訊可協助安排看屋順序，但不能替代個別物件查核，更不能保證哪個時點一定能買到最低價。 --- ## 📝 住戶與購屋者，可以用不同角度追蹤同一批工程 已住在附近的人，可能最在意施工動線、噪音與公共服務；準備買房的人，則更關心何時出現可比較物件。因此同一張供給表，應加上符合目的的備註。工程公告、主管機關資料與實際銷售資訊要標明來源，不能把其中一項當成其他項目的替代。 假設預計三年後換屋，可以每季更新目標生活圈的工程階段與待售物件，而不是一次把所有核准戶數當作三年後可買清單。若建案延期、變更或已售完，記錄需要跟著更新；無法確認工期的基地，就保留未知，不替它排出確定完工月份。 對租屋者而言，新增住宅也不必然馬上增加出租房源。有些屋主自住，有些尚在裝修，另一些才可能釋出。真正安排搬家前，還是要查實際租約條件與可入住日期。供給統計適合協助提早注意區域變化，最後的選擇仍應以可核實的個別房屋為基礎。 --- 下載縣市報表時，最好同時留存表頭、單位與註解截圖。有人只把數字抄進試算表，幾個月後便忘了是全部建物、住宅類，還是含農舍口徑。若前後兩期欄位改名或單位變動，先查方法說明再接續，必要時分成兩段呈現。寧可留下可解釋的斷點，也不要產生外觀看來連續、實際無法比較的趨勢線。這樣整理的資料才能供家人或下一次換屋時重新檢查。 --- 同一基地若分期開發，應逐期確認建照與進度，避免將整體規劃戶數一次算入當期。 ## 💡 結論懶人包 建照看核准、開工看工程啟動、使照看完成後程序，三者有時間差，也可能重複涵蓋同一批住宅。閱讀供給資料，必須保留用途、單位與期間。把全國趨勢縮到生活圈，再查可替代產品與實際待售狀態，才能把「交屋潮」轉成具體可用的選屋資訊。 ### 建照增加就代表明年會有大量住宅交屋嗎？ 不能直接推定。建照是核准興建階段，後續開工、施工與完工時間因案而異，應搭配開工及使照資料追蹤。 ### 建照、開工與使照戶數可以相加嗎？ 通常不能當成三批不同的新住宅相加。同一建案可能在不同期間先後進入這些階段，直接相加會重複計算。 ### 使用執照戶數等於市場上還沒賣的房子嗎？ 不等於。取得使照的住宅可能早已預售，也可能是自建或其他安排；待售狀態需另查待售新成屋與個案資訊。 ## 📚 參考資料 - 內政部統計處〈115年第20週內政統計通報〉：[2025年住宅類建照、使照與開工統計](https://www.moi.gov.tw/News_Content.aspx?n=2&s=338376&sms=9009)。 - 內政部〈實價查詢操作指引〉：[依建案與建造執照查詢備查資料](https://olvr.land.moi.gov.tw/jsp/guide.jsp)。 > ⚠️ **免責聲明**：本文為統計與住宅供給觀念整理，不構成個別交易或法律建議；建築用途、進度與權利狀態依主管機關文件確認。完整說明請見[免責聲明](https://funs.day/disclaimer/)。