# 住宅價格指數是什麼？房價漲跌、基期與六都比較 住宅價格指數上升，代表每間房子都變貴嗎？解釋指數基期、季增率與年增率的差別，整理全國與六都2026年第1季資料，搭配原創計算示例，避免把價格變動誤讀成每坪行情或房價預測。 來源：[好日子指南｜funs.day：住宅價格指數是什麼？房價漲跌、基期與六都比較](https://funs.day/posts/housing-price-index-guide/) 發布日期：2026-10-20T16:00:00.000Z 更新日期：2026-10-21T16:00:00.000Z（updatedDate） 語言：zh-Hant-TW 引用本文整理時，請附上上述 funs.day 文章連結；原始參考資料保留於內文。 --- ## 前言 看到桃園住宅價格指數比台北高，有人直覺以為桃園房價已超過台北。這正是讀指數最容易踩到的誤區：指數描述相對基期的變化，與現在一坪多少錢，是兩種不同的資訊。 如果你想追蹤房市冷熱，住宅價格指數值得放進觀察表；如果你準備買某一間房子，還得搭配同類成交。先搞懂基期與比較期間，才能知道新聞說的「漲」或「跌」究竟相對於哪個時間點。 ## 全國與六都住宅價格走勢 ### 全國住宅價格指數：2023年第1季至2026年第1季 資料期間：2023Q1–2026Q1；單位：指數（2016年＝100）；查核：2026-10-22 |項目|全國| |---|---:| |2023Q1|128.85| |2023Q2|130.8| |2023Q3|133.18| |2023Q4|136.2| |2024Q1|140.82| |2024Q2|146.48| |2024Q3|149.69| |2024Q4|150.98| |2025Q1|149.03| |2025Q2|148.65| |2025Q3|145.46| |2025Q4|145.52| |2026Q1|143.85| 統計範圍與限制：基期2016年全年＝100；不是每坪萬元。此頁查核時官方最新列到2026Q1，並非2026全年結果。 - 全國指數從2023Q1的128.85升至2024Q4的150.98，2026Q1為143.85，較這段期間高點低約4.72%。這是選定觀察期間的高點比較，不是歷史最高價或個案跌幅。 - 2026Q1季變動為−1.15%、年變動為−3.48%。同一季可以從不同基準得到不同變動率；交易住宅組成與個別屋況仍須另查。 來源：[內政部住宅價格指數](https://pip.moi.gov.tw/Publicize/Info/E1060) ### 六都住宅價格指數：觀察同區跨期變動 資料期間：2023Q1–2026Q1；單位：指數（2016年＝100）；查核：2026-10-22 |項目|臺北市|新北市|桃園市|臺中市|臺南市|高雄市| |---|---:|---:|---:|---:|---:|---:| |2023Q1|113.05|123.36|132.2|137.73|142.67|130.16| |2023Q2|114.22|124.63|134.8|140.01|143.41|132.73| |2023Q3|115.31|127.56|138.45|143|145.61|133.64| |2023Q4|117.54|129.57|141.77|146.71|145.83|137.26| |2024Q1|119.56|133.49|147.42|150.87|151.58|140.68| |2024Q2|123.11|137.76|153.73|157.34|154.71|149.49| |2024Q3|123.82|141.11|158.25|160.66|158.54|153.13| |2024Q4|125.37|142.56|159.74|161.47|158.94|156.12| |2025Q1|124.72|141.76|158.05|158.48|157.17|151.83| |2025Q2|124.77|141.71|158.22|156.76|155.71|152.27| |2025Q3|124.42|140.19|155.24|151.61|153.79|147.02| |2025Q4|125.32|140.27|156.25|150.73|152.22|148.45| |2026Q1|125.88|139.79|154.61|148.7|150.07|143.18| 統計範圍與限制：各地以自身2016年為100，線的高低不能當成跨城市單價高低；可切換只看一個城市。 - 2026Q1台北125.88，桃園154.61；這代表各自相對基期的變動，不表示桃園每坪房價高於台北。 - 2024Q4到2026Q1，台中從161.47降至148.70，高雄從156.12降至143.18；區域指數不代表每間住宅同幅變動。 來源：[內政部住宅價格指數](https://pip.moi.gov.tw/Publicize/Info/E1060)
讀懂基期與期間，才知道指數在說什麼，包含先看基期、再看期間、分清點與率、回查個案
點圖可放大。讀懂基期與期間，才知道指數在說什麼；指標比較須核對期間與統計範圍，詳細條件見正文。
--- ## 📐 指數的100是比較基準，不是價格 內政部本次查閱的住宅價格指數，以2016年全年作為100的基期。假設某地指數從100變成120，代表在這套統計方法下，相對基期的價格水準上升20%；不能把120讀成每坪120萬元。 兩地各有自己的基期價格，因此同樣從100起算，也不表示當年實際房價相同。假設甲地基期每坪50萬元、乙地25萬元，之後甲指數120、乙指數140；在這個簡化示例中，乙地相對漲幅較大，卻不能據此說它的單價較高。例子僅用來說明基期概念，並非官方估價或特定縣市數據。 還要注意指數與平均成交總價不同。當期大坪數或高價產品成交較多，平均總價可能受到組成影響。住宅價格指數用來衡量整體價格變動，個別案例仍會因位置、屋況與權利條件不同而偏離整體。 --- ## 📉 季增率與年增率為什麼可能相反 季增率比較本季與上一季，年增率比較本季與去年同一季。兩者的分母不同，因此可能出現季增率轉正、年增率仍負，或者季跌而年漲。兩者比較基準不同，近期與一年內的價格路徑可能不同。 假設去年同季指數100、上一季94、本季96，季增率為（96÷94－1）×100%，約2.13%；年增率則為（96÷100－1）×100%，是負4%。這個假設市場比上一季回升，但仍低於一年前。 閱讀新聞時，最好將「上漲幾個指數點」與「上漲百分之幾」也分清楚。從100升到105是增加5點，漲幅5%；從150升到155同樣增加5點，漲幅卻約3.33%。若不同圖表一張標點數、一張標百分比，直接比較柱子長度會有誤導。 累計變動也應用起訖指數計算，不把每季百分比直接相加。每期變動以不同水準為基礎，期間越長，這種差異越值得留意。 --- ## 🏙️ 六都同一期資料，應如何比較 以下是內政部2026年第1季表列數字，基期為2016年＝100。它是明確季度的觀察截面，不代表2026年全年，也不應拿來替單一社區保證漲跌。 | 地區 | 指數 | 季變動率 | 年變動率 | |---|---:|---:|---:| | 全國 | 143.85 | −1.15% | −3.48% | | 台北市 | 125.88 | ＋0.45% | ＋0.93% | | 新北市 | 139.79 | −0.34% | −1.39% | | 桃園市 | 154.61 | −1.05% | −2.18% | | 台中市 | 148.70 | −1.35% | −6.17% | | 台南市 | 150.07 | −1.42% | −4.52% | | 高雄市 | 143.18 | −3.55% | −5.70% | 如果問題是當季相對上季變化，讀季變動率；問題是相對一年前，讀年變動率；想知道長期路徑，則回到歷季指數。這張表不能直接排出六都每坪價格，也不能用高雄季跌幅較大，推論所有高雄物件都能照這個幅度議價。 --- ## 🧩 指數與實價登錄怎麼配合使用 可以把看房分成三層：全國指數了解整體背景，城市或生活圈資料了解區域，再以同社區可比成交判斷個案。每一層縮小範圍時，都要增加更接近物件的資料，不能只用上一層的漲跌率乘上屋主開價。 例如你看中一間屋齡較高、需要整理的住宅。即使城市指數上升，也可能因修繕、漏水、樓層或管理條件，需要與附近較新住宅拉開價格。相反地，全市指數下跌時，少數地段或特定產品仍可能出現不同變化。這些都是回到個案查核的理由，不是預先認定例外必然存在。 建立追蹤表時，可同時放季度指數、同類成交筆數、成交區間與供給變化。若有口徑修訂或基期調整，先讀官方說明，再延續時間序列；不要把不同版本直接拼接成一條線。也要避免用很短的縱軸把小幅波動畫得像暴漲暴跌。 指數的下一步是提出可驗證問題，例如成交減少是否集中某種房型、附近是否交屋增加；而非直接替未來貼上必漲或必跌標籤。操作可參考[實價登錄查詢步驟](https://funs.day/posts/actual-price-registration-guide/)，並搭配[買賣移轉量解讀](https://funs.day/posts/housing-transfer-volume/)。 --- ### 圖表閱讀再確認三件事 先看橫軸是否等距。有的圖只放幾個年份，卻省略中間季度，視覺上可能讓轉折顯得更急或更平。若你要比較回升速度，最好使用連續季度，並保留每個時間點。缺期就明確留白，不用直線假裝有觀測值。 再看縱軸起點。從零開始的圖能看整體水準，縮小範圍的圖能看短期波動，兩者各有用途，但讀者要知道尺度不同。做自己的追蹤圖時，可以把起訖值寫在旁邊，避免只靠曲線陡峭程度判斷漲跌有多大。 最後確認各條線是否出自同一來源。不同機構的房價指數，可能涵蓋不同產品、市場階段與統計方法，名稱都叫房價指數，也不能直接把數值接成一條。若想並列，應各自標明來源、基期與範圍，重點放在各自的變化，而非誰的數字比較高。 當指數與自己看到的售屋價格不同時，不必立即選邊。先分清開價、成交價與統計指數，再檢查時間和房型。屋主今天的期待價格，不一定已經形成交易；整體指數也不會完整呈現每個巷弄的個別條件。 如果要用長期資料研究購屋時點，還應把利率、所得與持有期間放進來。只看某一段指數低點，無法知道當時是否借得到所需資金，也無法保證未來重演相同路徑。對自住家庭而言，能否穩定生活與還款，仍需要獨立評估。 --- 若要轉貼指數圖給家人，請一併保留標題、資料期間、縱軸與來源。只截取某段曲線，容易讓人無法確認它是城市價格、全國價格，或不同機構的調查。圖表上的結論也應與橫軸一致，不把一季變動寫成整年表現。 對準備換屋的人，出售與購入的房子可能屬於不同市場。原屋在老社區、目標屋在新開發區，即使同一城市，也不宜假設兩者按同樣幅度漲跌。可以各做一張可比成交表，再估算換屋差額、資金時間與必要成本。指數提供觀察背景，實際換屋差額仍要按兩個物件分別核對。 --- ## ❓ 常見問題 ### 指數高的城市，房價一定比較貴嗎？ 不一定。指數比較相對各自基期的變化，不等於跨城市的實際每坪單價。 ### 指數季增率轉正就是房價反轉嗎？ 單季數據只能描述該期變動，仍需觀察後續資料、成交範圍與其他指標，不能保證趨勢。 ### 可以用指數漲幅推算家裡房價嗎？ 只能作背景參考。個別估價仍須考量同類成交、屋況、權利與位置條件。 ## 💡 結論懶人包 住宅價格指數適合看同一地區跨期的整體變化。先標基期，再讀季與年變動，最後回到相近成交確認物件條件，能減少對排行榜與短期波動的誤讀。 ## 📚 參考資料 - 內政部〈住宅價格指數〉：[2026年第1季全國及六都表與歷年指數](https://pip.moi.gov.tw/Publicize/Info/E1060)。 - 內政部〈不動產交易實價查詢服務網〉：[個案價格比較注意事項](https://lvr.land.moi.gov.tw/jsp/index.jsp)。 > 本文提供房市統計解讀與試算觀念，不構成個別購屋、投資或授信建議。完整說明請見[免責聲明](https://funs.day/disclaimer/)。